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不動産売却成功のための基礎知識
不動産売却には正しい知識が欠かせません。売り主様ご自身がしっかりとポイントについて把握できるよう、こちらでは不動産売却の基礎知識や売却時の考え方、費用、タイミング、不動産会社の選び方についてご紹介します。京都府宇治市での不動産売却・買取は、イエローハウジングまでご相談ください。
1.査定評価のポイント
不動産売却は決して安くない金額が動く重大な取引です。少しの違いが、数万?数十万円の違いとなるケースも少なくありません。そこで、まずは不動産の評価のポイントについて学びましょう。以下からは、査定評価の際に注目される箇所や、査定評価がアップする工夫などについてご紹介します。
不動産の査定で評価に影響するポイント
査定では建物の状況はもちろん、周辺環境などを含むさまざまなものが評価の対象となります。具体的なポイントについて見ていきましょう。
周辺環境 | 物件の周辺に商業施設や公共交通機関、そのほか学校や病院などの施設が揃っていると、査定がアップにつながります。お住まいの方ならではの情報もお教え下さい。 |
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日当たり | 前道が広い、隣接地が空き地、南向きで日当たりのいい物件は評価が上がります。 |
土地の方位 | たとえば北面よりも南面のほうが評価は高くなります。そのほか、角地・二方道路のほうがよい評価を受けやすい傾向にあります。 |
土地の形状 | 土地の形状は長方形で区画されているほうが設計の自由度や日照時間の面で有利となり、高評価につながります。また、間口が広いことも高評価につながります。 |
前面道路 | 幅員の基準は4メートル以上で6メートルあれば広いとされます。また、私道より公道の方が望ましいです。 |
状態 | 更地の場合は不要物や廃棄品がないことが大切です。また、築年数が古い建物や物置、残置物がある場合は、撤去費用の面でマイナス評価になりがちです。 |
社会的状況 | たとえば増税が迫っている場合。購入を急ぐ買い手が増えれば、その分高額での取引が行われる傾向にあります。 |
査定価格をアップさせるための工夫
- 多少の生活感はあるものの、大事に使われていたことがわかる家
- メンテナンスが行き届いておらず、入居してから手入れが必要そうな家
もしも上記のふたつが同じ間取り、同じサイズの物件だったとしたら。誰でも、前者を選ぶでしょう。たとえ価格が多少高かったとしても、その傾向に変わりはありません。
このように、不動産物件というのは購入希望者に「多少高くても買いたい」と思ってもらうことが非常に大切です。そのためには、日頃から物件の状態を整えておくようにしましょう。具体的には、以下のような点に注意してください。
生活臭やペット臭 | 実際に住んでいる人にとっては気にならない臭いでも、他人には不快感があるというのはよくある話です。しっかりと清掃を行い、それでも臭いが取れない場合は業者に依頼するのも手です。 |
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水回りの清潔さ | 水回りは汚れが目立ちやすい箇所です。トイレやキッチン、バスルームの水垢やカビ汚れはできるだけ取り除くようにしましょう。 |
インテリア | 物が煩雑に置かれた状態の部屋を見ても、購入希望者は生活のイメージができません。インテリアを整え、「今すぐ引っ越したい」と思ってもらうのがポイントです。 |
2.不動産会社の選び方
不動産会社は不動産売却におけるパートナー。だからこそ、豊富なノウハウを持ち信頼が置ける会社を選ばなくてはなりません。そこでポイントになるのが地域に関わる情報量の多さと、お客様への対応品質です。加えて、地域の不動産ネットワークを生かせているかもチェックしましょう。
地域密着の会社だからできる対応
不動産業界においては、規模の大きさがサービスのよさにつながるとは言い切れません。その理由は、地域性が深く関わる業種だからです。たとえば価格ひとつとっても、地元で長年不動産に関わってきた不動産会社は「売れる価格帯」を熟知できています。また、地域に根付いた活動を行う会社にとって評判は生命線。いい加減な仕事をして、悪い噂が流れてしまえば今後の営業も難しいでしょう。そのほかにも、地域の不動産会社の営業担当者には転勤がないため、困ったことがあれば気軽に相談できるという点もメリットに挙げられます。
本当の意味でのお客様第一主義
不動産会社が経営を続けていくためには、売上が絶対条件です。そのため、営業マンが契約を取ろうとすることは否定できませんが、売上至上主義に走るような会社は信頼が置けません。とくに歩合給で営業マンを雇っているような不動産会社の場合は、お客様の立場や地益をないがしろにしてしまうケースもあるでしょう。人と人・物件とを結ぶ不動産業は、世の中になくてはならない仕事です。その使命感や誇りを持って仕事に取り組んでいるかどうかは、ちょっとした対応でもわかること。不動産会社選びの際には、その会社が本当にお客様第一主義なのかを面接するつもりで臨みましょう。
取扱物件を広く公開している
不動産仲介会社の主となる収入は仲介手数料です。なお、売却依頼を受けた会社は売り主様から仲介手数料を受け取り、購入依頼を受けた不動産会社は買い主様から仲介手数料をもらうという仕組みとなっています。多くの場合、売却依頼と購入依頼は別々の会社が引き受けることが多いのですが、 これを独り占めしようとする会社も少なからず存在します。売り主様から託された不動産情報を公開せず(もしくは他社に紹介せず)、自社の顧客のみに紹介するといった方法を用いることで囲い込みを行う、というわけですね。当然ながら、これは売り主様にとって不利益になりかねません。見極めは難しいかもしれませんが、販路をたくさん持ち、不動産ネットワークを生かして販売活動を行ってくれる不動産会社を選ぶようにしましょう。
3.売却にかかる費用
不動産売却には売却代金に応じて税金や諸経費がかかります。この点を事前に把握しておかないと、正しい売却計画が立てられないので注意しましょう。なお、必要となる税・諸経費はシチュエーションごとに異なります。以下では、代表的な費用とその詳細をまとめました。
印紙税
売り出した不動産物件の買い主様が決定した後は、売り主様との間で売買契約が交わされます。これは書面を使った文書となるため、「経済的取引などに関連して作成される文書に課税される税金」つまり、印紙の貼付が必要になります。なお、印紙は契約書1通ごとに必要となるため、物件を複数売却するような場合はその分だけ印紙税がかかります。また、印紙税額は契約書に記載された金額によって変わります。以下は、税額の一覧です。
契約書の記載金額 | 印紙税額 |
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50~100万円 | 500円 |
100~500万円 | 1,000円 |
500~1,000万円 | 5,000円 |
1,000~5,000万円 | 1万円 |
5,000万円~1億円 | 3万円 |
1~5億円 | 6万円 |
5~10億円 | 16万円 |
10~50億円 | 32万円 |
仲介手数料
仲介売却を不動産会社に依頼し、その結果として不動産の売買契約が成立したら、売り主様は不動産会社に対して仲介手数料を支払います。簡易的に計算をする場合は「一律30万円+消費税」という式を用いますが、正しくは以下の表が仲介手数料算出で使われます。※仲介手数料には消費税が別途必要となります。
800万円以下の物件の場合 | 一律30万円+消費税 |
800万円を超える物件の場合 | 売買価格の3%+6万円+消費税 |
司法書士費用
住居の購入はほとんどの場合、住宅ローンが利用されます。この際、その不動産には債権者となる金融機関によって抵当権などが設定されます。この権利は、ローンを完済したとしても抹消登記をしない限り登記簿に残ってしまいます。そのため、不動産売却の際には抹消手続きが必要です。売り主様ご自身が手続きを行うこともできなくはありませんが、専門的な知識が必要ということもあり、司法書士の先生を依頼するのが一般的です。この場合の手数料は数万円で、抹消登記や他の登記に係る内容の数が多ければ多いほど高くなります。
譲渡所得税
不動産を売却した際に得た代金のなかには、利益が含まれている可能性があります。これに対して課税されるのが「譲渡所得税」です。なお、利益が出たかどうかを求めるためには、以下の要素を把握しておくとスムーズです。
譲渡費 | 住まいの売却価格 |
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取得費 | 売却した不動産の購入価格など(建物部分は減価償却) |
譲渡費用 | 住まいを売却するためにかかった費用(仲介手数料・建物除去費用など) |
特別控除 | 住まいを売却したとき、譲渡所得から3,000万円まで控除ができる特例(利用には条件があります) |
上記が明確になったら譲渡費から取得費・譲渡費用・特別控除を差し引きます。そこで算出されるのが譲渡所得税の課税金額です。金額がプラスになると、納税が必要です。
不動産売却の流れ
不動産売却を成功させるには、どのような流れで取引がなされるのかを知っておくことが大切です。以下では、仲介売却と不動産買取の2種類における「売却の流れ」をご紹介します。
- 仲介売却
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不動産のご相談
まずは当社まで不動産売却をご相談ください。お客様からのご要望をお伺いしたうえで、最適なご提案を当社から差し上げます。なお、ご不明点や質問などがあれば何なりとご質問ください。
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無料査定
お持ちの物件まで訪問査定いたします。住所や専有面積、間取り、築年数などのデータからはわからない、実際の物件の状態を確認します。不動産の状態により査定価格は大きく変化しますので正確な査定価格を知るために必要です。
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査定額の提示
当社スタッフが行った不動産の無料査定を基にして査定額をご提示します。なお、この価格はあくまでも「一定期間の販売活動で、売却が可能だと予測できる金額」です。実際に売り出す際には、お客様のご意見やご要望を踏まえた価格に変更も可能です。
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媒介契約締結
販売活動を行う前に媒介契約を締結することが法律で定められています。専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の3種類があり、それぞれ契約の条件が異なりますのでお客様の状況や販売プランに応じてご提案いたします。
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販売活動
ここからお預かりした不動産の販売活動が行います。チラシや新聞、フリーペーパーなどの紙媒体の広告やSUMOなどのインターネット広告などさまざまな媒体を活用したり、不動産業者同士やハウスメーカーなどの人脈から物件の買い手を探します。
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内見対応
販売活動の結果、物件が気になる人がいた場合、内見対応を行います。不動産を買いたい人も実際に物件を見てから購入するか判断するので物件はきれいに保ち、しっかりと当日に備えましょう。
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条件交渉
購入希望者から購入の意思が伝えられたら、そこから価格や引き渡し時期などの条件交渉がはじまります。基本的には当社が売り主様に代わって交渉を進めますので、安心してお任せください。
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売買契約締結
条件がまとまったら、売買契約を締結します。この契約に至るまで、すぐのお客様もいれば、1年以上買い手が見つからない場合もあります。
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引き渡し・精算
売却物件に住宅ローンの残債がある場合は、抵当権の抹消が必要です。そうした手続きがすべて完了した後、買い主様にカギを引き渡して不動産売却完了です。
- 不動産買取
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不動産のご相談
まずは当社まで不動産売却をご相談ください。お客様からのご要望をお伺いしたうえで、最適なご提案を当社から差し上げます。なお、ご不明点や質問などがあれば何なりとご質問ください。
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無料査定
お持ちの物件まで訪問査定いたします。住所や専有面積、間取り、築年数などのデータからはわからない、実際の物件の状態を確認します。不動産の状態により査定価格は大きく変化しますので正確な査定を行うために必要です。
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買取価格の提示
当社スタッフが行った不動産の無料査定を基にして査定額をご提示します。ここで提示する価格は当社が物件を買い取る金額です。そのため、仲介手数料は発生せず、仲介売却時の物件の反響待ちになることはありません。
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条件取り決め
引き渡し日などに関する打ち合わせを行います。
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買取契約締結
買取価格や条件にご納得いただけましたら、当社との間で買取契約を結んでいただきます。締結後、早ければ3~5日、長くても1年前後で引き渡しが行われます。
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引き渡し・精算
売却物件に住宅ローンの残債がある場合は、抵当権の抹消が必要です。そうした手続きがすべて完了した後、売買残代金授受及び登記手続き、買い主様にカギを引き渡して不動産売却完了です。