空き家・空き地・相続について

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空き家・空き地・相続に関わる問題について

空き家や空き地は、放置を続けるとトラブルにつながる可能性があります。また、毎年かかるランニングコストはデメリットとも言えるでしょう。なお、空き家や空き地が生まれる背景には相続問題があります。こちらでは、京都府宇治市で不動産売却・買取を手がけるイエローハウジングが、空き家・空き地・相続問題について解説します。

空き家のリスクとデメリット

空き家のリスクとデメリット

空き家の放置にはいくつかのリスクとデメリットがあります。
ひとつは管理面。建物は人が住まないと急速に劣化し、価値が下がります。それだけでなく、老朽化は周囲の人や第三者への危害などにも発展する可能性があり、場合によっては損害賠償が必要になるケースも。加えて、不法侵入・不法投棄といった犯罪リスクも考えられます。

もうひとつがランニングコストです。不動産は所有しているだけで固定資産税などの課税対象となります。使っていないのに毎年費用がかかるというのは非経済的です。

固定資産税とは?

毎年1月1日の時点で土地や建物を所有している人に対し、その年の4月1日から開始される年度分の税のことを固定資産税・都市計画税と呼びます。固定資産税の税額は3年毎の見直しによって決まりますが、基本的には毎年同額程度がかかると考えておきましょう。

なお、住居用の建物がある土地は、「住宅用地の特例」という制度の対象となり、税金が優遇されています。一方、更地にはその制度は適用されません。具体的には、以下のような差が生まれます。

※表は左右にスクロールして確認することができます。

区分 固定資産税 都市計画税
空き地(更地) 何も建物がない状態 課税標準の1.4% 課税標準の0.3%
小規模住宅用地 住宅1戸につき200平米まで 課税標準×1/6 課税標準×1/3
一般住宅用地 住宅1戸につき200平米を超えた部分 課税標準×1/3 課税標準×2/3
特定空き家は対象外

税制の優遇がある空き家ですが、平成27年の改正によって、特定空き家と呼ばれる区分ができました。これは、適切な管理がなされていない空き家に対し、固定資産税・都市計画税の特例処置から除外するというものです。つまり空き家は放置せず、定期的なメンテナンスが必要であり、それを怠ると納税額が高くなってしまいます。

都市計画税とは?

都市計画事業や土地区画整理事業の費用のために設けられているのが都市計画税です。毎年1月1日の時点で都市計画法による市街化区間に土地・建物を所有する人に対し、固定資産税と合わせて化せられます。空き家・空き地の所有はこの対象になり得るため、所有しているだけで税金が発生してしまいます。

相続税とは?

空き家問題が発生する原因のひとつが相続です。これは、被相続人が亡くなった際、その人が所有していた財産を、妻や子どもといった親族が受け継ぐ仕組みのこと。財産を受け継ぐ人を相続人と呼び、受け継がれる財産は相続財産や遺産と呼ばれます。

遺産を相続した相続人には、相続税が課せられます。ただし、すべてのケースで納税が発生するわけではありません。相続税には基礎控除が認められており、それを差し引いた額に対して税率がかけられる仕組みとなっています。なお、相続税納税義務があるのは、遺産をもらった相続人に加えて、遺言書によって遺産を相続した人、生前贈与を受けていた人、相続放棄をしたものの、保険金を受け取った人が該当します。

なお、相続税の申告義務があるにもかかわらずこれをしなかった場合には、相続税に加えて無申告加算税、延滞税、重加算税が追加されます。本来かからなかった税金が課せられてしまいますので、申告は必ず行いましょう。

相続は放棄も可能

ちなみに、ご自身が被相続人の妻や子ども、もしくは遺言書で指名された相続人だった場合でも、相続放棄の権利があります。相続税の支払いが困難な場合などは、放棄を選択するのもひとつの手段でしょう。なお当社では、相続でお悩みの方に向けて、相続税の計算や判断などについてアドバイスを差し上げております。お客様にとって最適なご提案を差し上げ、サポートを行いますので、ぜひお気軽にご相談ください。

不動産の活用方法

不動産の活用方法

このように、空き地や空き家は放置を続けると何らかのリスクを負うことになります。それを回避するには、積極的な活用を検討してみましょう。方法は大きく「売却」「活用」「維持管理」の3つに分かれます。いずれの場合も、ランニングコストがかからなくなったり、相続税対策に役立ったりとメリットが大きいのが特徴です。それぞれの方法について解説していきます。

売却

もっともシンプルなのは空き家・空き地を売却する方法です。単純ではありますが、固定資産税や維持管理費といったランニングコストが削られるため、効果は非常に大きいと言えるでしょう。また、現在建物の維持管理をご自身でされている場合は、そうした手間も不要になります。そのほか、防犯上のリスクなどもなくなり、ご近所に迷惑をかけることもありません。これといった活用法が思いつかないのであれば、早めの現金化がおすすめです。

不動産活用

売却以外の方法としては、不動産を活用したビジネスが考えられます。オーソドックスなもので言えば、初期費用の少ない駐車場経営などが考えられます。そのほかにも、いったん更地にした後で介護施設や店舗をつくったり、商業施設用の借地にしたりといった方法も考えられます。また、アパート経営や戸建て賃貸経営という方法であれば、貸家建付地扱いになるので節税効果も見込めます。相続税対策にも有効なので、ぜひご相談ください。

維持管理

将来的に建物や土地を活用する見込みがあるのなら、現状を保つために維持管理を続けるのもおすすめです。ただし、所有者様が遠方に住まわれている場合などはちょっとしたメンテナンスをするのにも大きな手間がかかります。この場合は、不動産会社などの空き家管理代行サービスを使うという手も。定期的な巡回やお手入れで、家屋の経年劣化を防ぎ、犯罪リスクなども低減できます。